Los-Anjelesning Chaynataunidagi uyga to’laydigan arzon ijara haqi Marina Malouf, uning oilasi, jumladan, autizmga chalingan nabirasi uchun yigirma yildan ortiq vaqt davomida muhim yordam bo‘ldi.
Ammo bu yengillik 2020-yilda tugadi.
Uy egasi binoni arzon narxlarda ijaraga berish majburiyatidan ozod bo‘lgach, 2021-yilda ijarani 1,100 dollardan 2,660 dollarga ko‘tardi. Bu narx Malouf uchun juda qimmat edi. Shundan beri u ko’chish azobi bilan bog’liq qo’rquv ostida yashamoqda.
Amerikaliklar tinimsiz yuqori ijara haqi bilan kurashayotgan bir paytda, keyingi besh yil ichida Qo'shma Shtatlar bo'ylab Maloufnikiga o'xshash 223 000 ta arzon uy-joylar tortib olinishi mumkin.
Bu esa kam daromadli ijarachilarni qiyin holatga solib qo’ymoqda. Ular ikki baravar yoki undan ham yuqori oshirilgan ijara haqlarini to‘lashga majbur bo‘lmoqda.
Ushbu arzon uy-joylar 1986-yilda tashkil etilgan “Low-Income Housing Tax Credit” – LIHTC dasturi orqali qurilgan bo‘lib, u ijarani past darajada saqlash evaziga quruvchilarga soliq imtiyozlari beradi. Shu vaqtga qadar dastur orqali 3,6 milliondan ortiq uy-joy qurilgan va bu butun mamlakat bo‘ylab federal hukumat tomonidan qo‘llab-quvvatlanadigan kam daromadli uy-joylarning yarmidan ko‘pini tashkil qiladi.
“Bu hamyonbop uy-joy qurilishining asosiy manbai”, - dedi arzon uy-joylar tashviqoti bilan shug’ullanuvchi “Housing Colorado” tashkiloti rahbari Brayan Rossbert.
Ijtimoiy foydalarni soliq imtiyozlari va xususiy mulkchilik bilan birlashtirgan LIHTC qonuni ikki partiyaning ham qo‘llab-quvvatloviga ega bo‘lgan. Demokratik partiyadan prezidentlikka nomzod Kamala Harris 3 million yangi uy-joy qurish rejasi orqali bu qonun ijrosini yanada kengaytirishni ko’zlamoqda.
Odatda, bu kabi arzon uy uchun qurilgan bino narxlarini minimal 30 yil arzon narxda ushlab turish talab qilinadi. 1990-yillarda LIHTC dasturi bo‘yicha qurilgan uy-joylar uchun bu muddatlar nihoyasiga yetmoqda va bu amerikaliklar arzon uy-joyga eng ko‘p muhtoj bo‘lgan davrda arzon uy-joy zaxirasining kamayish xavfini tug‘dirmoqda.
“Agar biz arzon va mavjud bo‘lgan uy-joylarni yo‘qotsak, biz uchun uy-joy inqirozi yanada chuqur bo’ladi”, - dedi Kam daromadli uy-joy koalitsiyasining davlat siyosati bo'yicha vitse-prezidenti Sara Saadian.
“Bu xuddi tagida teshigi bor qayiqda suzishga o‘xshaydi”, - dedi u.
LIHTC dasturining muddati tugagan barcha uy-joylari ham bozor narxiga o‘tmaydi. Ularning ayrimlari hukumat tomonidan beriladigan boshqa subsidiyalar, xayriya qiluvchi uy egalari yoki Kaliforniya, Kolorado va Nyu-York kabi shtatlar tomonidan arzon narxlarda saqlanmoqda. Bu shtatlar arzon uy-joylarni saqlab qolish uchun turli yo’llardan foydalanmoqda.
Mahalliy hukumatlar va notijorat tashkilotlar muddati tugayotgan kvartiralarni sotib olishlari mumkin; arzon narxlarni uzaytiruvchi yangi soliq imtiyozlari qo‘llanilishi mumkin yoki, Maloufning holatida bo‘lgani kabi, ijarachilar uy egalaridan va shahar rasmiylaridan chora ko‘rishni talab qilish uchun birlashishlari mumkin.
Yangi soliq imtiyozlari LIHTC dasturining muddati tugayotgan mulklarni qayta arzonlashtirishi mumkin, lekin ular cheklangan va aholiga qarab shtatlarga Ichki daromad xizmati tomonidan taqsimlanadi.
Shuningdek, mahalliy hukumatlar va notijorat tashkilotlar uchun muddati tugayotgan uy-joylarni sotib olish va arzon saqlash uchun yetarli mablag’ topish qiyin. Ushbu uy-joylarni saqlab qolish uchun siyosiy rag‘bat ham kam.
“Siyosiy nuqtai nazardan asosiy e’tibor yangi loyihalarni e'lon qilish, poydevor qo‘yish yoki tantanali ochilish marosimlariga qaratiladi”, - dedi ilgari Nyu-Yorkning uy-joy qurilishi va iqtisodiy rivojlanish bo‘yicha vitse-meri lavozimida ishlagan, hozirda Nyu-York universiteti professori Vikki Bin.
“Siz o‘z aktivlaringizni yaxshi boshqarganingiz, hamma narsani nazoratda ushlab turganingiz va birorta ham arzon uy-joyni yo‘qotmaganingiz uchun mukofotlanmaysiz”, - dedi u.
Malouf o'tmishda o'zini yumshoq, qat’iyatsiz bo’lganligini aytadi. Biroq ijara haqlari oshirilgach, u o‘z uyini himoya qilish uchun ilk bor Los-Anjeles shahar kengashi oldida so‘zlashga majbur bo‘ldi. Ushbu holat uni qat’iyatli harakat qilishga, o‘z uyini saqlab qolish uchun kurashishga undadi.
Hozir Los-Anjeles Ijarachilar uyushmasining tashkilotchisi bo‘lgan Malouf o‘z fikrini aytishdan qo‘rqmaydi, lekin uy tashvishi tufayli hali ham tunlari uyqusiz o’tadi. Uni har tongda hanuz o’z uyidaligi quvontiradi, ammo bu yo’ldagi kurash unga ruhiy va jismoniy charchoq olib kelmoqda.
Maloufning kvartirasi Kaliforniya 1996-yilda LIHTC shartnomalarini 30 yildan 55 yilga o‘zgartirishidan oldin qurilgan edi. Maloufning uyi va u qurilgan davrda barpo etilgan LIHTCning taxminan 5700 uyning keyingi o‘n yil ichida muddati tugaydi. Texasda bu ko‘rsatkich 21000 uy-joyni tashkil qiladi.
Kaliforniya g‘aznachisi Fiona Ma 2019-yilda lavozimga kelganida, u dastur yo‘nalishini arzon uy-joy barpo etishga sodiq bo‘lgan ishlab chiquvchilar tomon yo‘naltirdi va LIHTC uy-joylarini sotib olib, imkon qadar tezroq bozorga chiqarishni “sotib, daromad olish” deb atadi.
Kaliforniyada uy egalari binoning muddati tugashidan oldin shtat va mahalliy hukumatlar hamda ijarachilarga xabar berishi kerak. Shundan so‘ng, uy-joy tashkilotlari, notijorat tashkilotlar va shtat yoki mahalliy hukumatlar uni arzon saqlash uchun sotib olishda birinchi o‘ringa ega bo‘ladi. Muddati tugayotgan uy-joylarga yangi soliq imtiyozlari uchun ustuvorlik beriladi, shuningdek, shtat barcha LIHTC arizachilaridan arzon uy-joyga egalik qilish va uni boshqarish tajribasini talab qiladi.
“Bu uzoq muddatli arzon uy-joylarga qiziqmagan odamlarni saralab chiqishga yordam berdi”, - dedi Kaliforniya soliq krediti taqsimlash qo‘mitasi ijrochi direktori Marina Viant.
Lekin Kaliforniyadan farqli o‘laroq, ba’zi shtatlar LIHTC shartnomalarini 30 yildan oshirmagan, qolaversa, muddati tugayotgan uy-joylarni arzon saqlash uchun boshqa choralarni ham ko‘rmagan.
Taxminan 80 ming LIHTC uyiga ega Kolorado shtati, bu yil muddati tugayotgan 4400 ta uyni arzonlik darajasini saqlab qolish maqsadida mahalliy hukumatlarga birinchi o‘rinda sotib olish huquqini beruvchi qonunni qabul qildi. Qonunga ko‘ra, uy egalari muddat tugashidan ikki yil oldin mahalliy va shtat hukumatlariga xabar berishlari shart.
Shunga qaramay, mahalliy hukumatlar yoki notijorat tashkilotlarning katta hajmdagi ko‘p qavatli uylarni sotib olish uchun mablag‘ yig‘ishi kafolatlanmagan.
LIHTC uy-joylarining muddati tugashi bilan Malouf oilasi bilan bog’liq vaziyatlar yana takrorlanadi va kam daromadli oilalar uchun qayta uy-joy bozoriga qaytish xavfi paydo bo‘ladi.
Uy-joy va shahar taraqqiyoti departamenti ma’lumotiga ko‘ra, 2021-yilda ushbu uy-joylarda yashovchi amerikaliklarning o‘rtacha daromadi atigi 18 600 dollarni tashkil qilgan.
“Bu xuddi matematik masalaga o‘xshaydi, - dedi “Housing Colorado” tashkilotidan Rossbert. - Shu uy-joylardan biri muddati tugab, bozor narxiga o‘tganda va bir oila ko‘chirilganda, ular yangi qurilishlarga ehtiyojni oshirayotgan talabning bir qismiga aylanadi”.
Kolorado shtatining uy-joy agentligi arzon uy-joylarni saqlab qolish uchun butun shtat bo‘ylab turli guruhlar bilan ishlaydi va bu jarayonda yordam berish uchun maxsus fondga ega. Biroq Koloradoda yoki butun AQSh bo‘ylab qancha LIHTC uylarini saqlab qolish mumkinligi aniq emas.
Butun mamlakat bo‘ylab qancha uy-joyning muddati tugayotganini aniqlash ham qiyin. To‘g‘ri hisob-kitob qilish uchun har birining o‘ziga xos arzonlik talablari va muddati bo‘lgan shahar, shtat va federal subsidiyalar tizimini ko‘rib chiqish kerak bo‘ladi.
“Bu siyosatchilar va himoyachilar uchun ko‘plab uy-joylarning qayerda va qachon arzonlik maqomini yo‘qotishini to‘liq tushunishda hamda resurslarni kerakli joylarga yo‘naltirishda qiyinchilik tug‘dirishi mumkin”, - dedi Milliy Uy-joylarni saqlab qolish ma’lumotlar bazasini boshqaruvchi va nazorat qiluvchi Kelli MakElveyn.
Shtatlar LIHTC muddati tugayotgan arzon uy-joylar haqida ochiq ma’lumot bersa, bunday uy-joylarni arzon saqlashga qiziqmaydigan tijorat xaridorlari ularga tezda talab qo‘yishi mumkin. Bu esa arzon uy-joylarning bozorda tijorat maqsadida sotilishi va arzon uy-joylar zaxirasining kamayishi xavfini tug‘diradi.
“Bu xuddi bir tomondan muammoni tushunishga harakat qilish, boshqa tomondan esa muddati tugashidan oldin uy-joyga katta “sotiladi” belgisi qo‘ymaslikka o‘xshaydi”, - dedi Rossbert.
Ayni paytda Maloufning ijarachilar huquqlarini himoya qilishdagi faolligi Los-Anjelesda ijobiy o‘zgarishlarga yordam berdi. Shahar uy egasiga binoni 2034-yilgacha arzon saqlash uchun 15 million dollar taklif qildi, lekin bu kelishuv hali ham davom etmoqda va u hozircha Maloufning ko’chishdagi muammolarini yoki uning 25 ming dollarlik ijara qarzini bartaraf eta olmaydi.
Maloufning 5 yoshli nabirasi Rubi Kaseres alohida parvarishga muhtoj, uning nutqida ma’lum muammolar bor.
“Shu sababdan men hamma narsa yana o‘z holiga qaytishini va nabiram xavfdan holi bo’lishini xohlayman”, - dedi Malouf titragan ovoz bilan.
U o‘g‘lini eng og‘ir holatlarga tayyor bo‘lish uchun pul jamg‘arishga undamoqda.
“Biz kurashishda davom etamiz, lekin bu kundan kunga qiyinlashib bormoqda”, - dedi u.
